REIT là gì? Đặc điểm và phân loại quỹ đầu tư bất động sản

Sự phát triển của nền kinh tế đã tạo ra nhiều loại hình đầu tư mới, phục vụ các lĩnh vực cụ thể. REIT, quỹ đầu tư bất động sản, được kỳ vọng sẽ là lựa chọn hấp dẫn cho các doanh nghiệp bất động sản tiềm năng. Vậy REIT là gì? Đặc điểm và tác động của REIT đối với thị trường như thế nào? Hãy cùng Pronexus tìm hiểu qua bài viết này.

REIT là gì?

REIT là tên viết tắt của Real Estate Investment Trust là quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Đây là loại hình đầu tư vào các dự án bất động sản trong nước hoặc quốc tế từ các cá nhân nhỏ lẻ và tổ chức thông qua việc phát hành các chứng chỉ quỹ và cổ phiếu có giá trị.

Quỹ tín thác này được hình thành nhằm mục đích huy động vốn nhàn rỗi từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cho phép họ đầu tư vào các dự án bất động sản hoặc sở hữu các bất động sản thương mại mà họ đã rót vốn.

Đặc biệt, REIT trả cổ tức cao và đều đặn, được xem là quỹ đầu tư mang lại lợi nhuận tốt và khả năng tăng vốn trong trung và dài hạn. Đây là một lựa chọn mà các nhà đầu tư nên tham khảo khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư REITS

Sau khi đã hiểu được khái niệm REIT là gì thì hãy cùng Pronexus tìm hiểu về những đặc điểm của quỹ đầu tư này. Dưới đây chúng tôi sẽ giới thiệu đến bạn những đặc điểm chính của quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT:

• Khả năng thanh khoản cao: Cổ phiếu REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư đạt được mức vốn thấp hơn so với việc tự góp vốn trực tiếp vào các dự án bất động sản.
• Tính đa dạng về danh mục: Các bất động sản của REIT bao gồm căn hộ, khách sạn, resort, trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, khu công nghệ,… Sự đa dạng này giúp REIT thường có những chính sách ưu đãi về thuế hoặc được miễn phí hoàn toàn.
• Tính minh bạch: REIT là doanh nghiệp được thành lập để sở hữu và đầu tư vào một hoặc một số dự án bất động sản. Nhờ bộ máy tổ chức đơn giản và được giám sát chặt chẽ, REIT có tính minh bạch cao.
• Tỷ lệ chia cổ tức cao: Phần lớn thu nhập của REIT được phân phối cho các cổ đông dưới dạng cổ tức. 90% lợi nhuận của REIT sẽ được chia cho các nhà đầu tư, trong khi 10% được giữ lại để duy trì quỹ.
• Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản có hành lang pháp lý rõ ràng và đội ngũ quản lý giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp.

Ưu điểm của quỹ đầu tư tín thác REITS

• Ưu điểm lớn nhất của REIT là bất kỳ nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường. Dù vốn nhỏ hay lớn, nhà đầu tư chỉ cần chọn dự án mong muốn đầu tư để sở hữu tỷ lệ tương ứng mà không gặp nhiều thủ tục phức tạp.
• Ưu điểm thứ hai của REIT là khi các dự án đã hoàn thành hoặc bắt đầu hoạt động, nhà đầu tư sẽ nhận được tỷ lệ lợi nhuận tương ứng ngay lập tức, giúp giảm thiểu rủi ro thua lỗ như trong các ngành khác.
• Đặc biệt, REIT thu hút nhà đầu tư bởi mức cổ tức thường rất cao.

Phân loại quỹ đầu tư tín thác

Sau khi đã hiểu rõ khái niệm REIT là gì và những ưu điểm vượt trội của quỹ này, các nhà đầu tư cần biết REIT được chia thành bao nhiêu loại. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản REIT được phân loại theo 3 tiêu chí sau:

Theo đối tượng đầu tư

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản được phân loại theo đối tượng đầu tư gồm ba dạng chính:

• REIT sử dụng (khai thác) bất động sản: Đây là loại REIT phổ biến nhất, nơi các nhà đầu tư trực tiếp đầu tư vào bất động sản và nhận cổ tức từ hoạt động chuyển giao, cho thuê, sau đó phân phối cổ tức tới các cổ đông.
• REIT cho vay: Các REIT này huy động vốn bằng cách bán cổ phần và đầu tư vào các tài sản bất động sản, chứng từ chuyển quyền sở hữu và các nghĩa vụ thanh toán.
• REIT hỗn hợp: Loại REIT này bao gồm các đặc điểm như REIT đóng và REIT mở, hoặc các kỳ hạn hoạt động của quỹ.

Theo tổ chức

REIT thường được tổ chức dưới dạng một công ty phát hành cổ phiếu trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo mô hình này, REIT được chia thành hai loại: REIT tự quản lý và REIT được quản lý bởi các công ty bất động sản.

Theo cấu trúc vận hành

Theo cấu trúc vận hành, REIT được chia thành ba loại: REIT truyền thống, DOWNREIT và UPREIT.

• REIT truyền thống: Nắm giữ trực tiếp tài sản của mình.
• DOWNREIT: Được thành lập khi REIT trở thành công ty công chúng, không bao gồm đối tác trong ban quản lý hiện hữu. DOWNREIT thường được sử dụng để mở rộng quy mô công ty mà không ảnh hưởng đến tài sản hiện có.
• UPREIT: Hình thành qua việc liên kết tài sản từ các đối tác hiện hữu có chọn lọc. UPREIT chỉ giữ quyền khống chế biểu quyết trong nhóm đối tác hiện hữu và không trực tiếp quản lý tài sản nào.

Quy định thành lập quỹ đầu tư bất động sản

Hiểu được về quy định thành lập REIT là gì sẽ giúp cho doanh nghiệp có phương hướng chiến lược hiệu quả hơn, dưới đây là các quy định về thành lập quỹ tín thác bất động sản REIT:

Loại hình quỹ

• Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đóng đại chúng (niêm yết).
• Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản (phải có ít nhất 100 nhà đầu tư).

Tài sản đầu tư

Ít nhất 65% NAV quỹ đầu tư vào bất động sản

• Bất động sản phải được phép kinh doanh theo quy định pháp luật.
• Nhà và công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật.

Tối đa 35% NAV quỹ đầu tư vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, các loại chứng khoán và tài sản khác, với điều kiện:

• Không quá 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của một tổ chức phát hành (trừ TPCP).
• Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của một tổ chức phát hành (trừ TPCP).
• Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi một nhóm công ty có quan hệ sở hữu.

Lợi nhuận của quỹ

• Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.
• Hiện chưa có quy định về nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ.

Quy định về cho vay

• REIT không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm.
• Khoản vay phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) để trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ.
• Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống.

Chứng chỉ quỹ

• Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản sẽ không có nghĩa vụ mua lại những cổ phiếu đã phát hành.

Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ

• Giá mua <= 110% giá tham chiếu.
• Giá bán >= 90% giá tham chiếu.
• Giá tham chiếu = giá do tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm giao dịch.

Tổ chức định giá

• Có chức năng định giá.
• Không là người có liên quan của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, nhà đầu tư lớn của quỹ và không là đối tác giao dịch tài sản với quỹ.
• Có tối thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá và ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá.
• Có uy tín, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp trong ngành

NAV của quỹ

• NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả.
• Công ty quản lý quỹ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định pháp luật.

Điều kiện để công ty quản lý quỹ quản lý danh mục bất động sản

Trước khi đầu tư vào bất động sản, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng bất động sản trong 5 năm.

Phải có bộ phận quản lý quỹ bất động sản với các nhân viên đáp ứng điều kiện:

• Có năng lực dân sự và pháp luật đầy đủ.
• Không vi phạm trong các lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng và bảo hiểm trong 2 năm gần nhất.
• Tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ.
• Tối thiểu 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá và ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức kinh doanh bất động sản.

Ảnh hưởng của REIT

Trên thế giới, REIT đã phát triển nhanh chóng, với tổng giá trị đạt 604 tỷ USD vào năm 2008. Mỹ là thị trường dẫn đầu về REIT, với tỷ lệ tăng trưởng đạt 48,7%. Tại Việt Nam, quỹ REIT đầu tiên là TCREDIT, ra mắt vào tháng 12/2015. Quỹ này do Techcom Capital quản lý, với vốn điều lệ 50 tỷ đồng và hiện đã được niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE.

REIT giúp đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào lĩnh vực vốn yêu cầu nguồn lực lớn. Tuy nhiên, do các rào cản pháp lý, lĩnh vực này vẫn chưa phát triển mạnh mẽ ở Việt Nam.

Hy vọng bài viết của Pronexus đã giúp bạn hiểu rõ về REIT là gì và cung cấp ví dụ cụ thể về loại quỹ này. Mục tiêu của REIT là tạo kênh huy động vốn cho lĩnh vực bất động sản và mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần theo dõi sát tình hình thị trường và dự án bất động sản để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.